田んぼを宅地に?農地転用ってなあに?分筆や地目変更ってなんだろう。

こんにちは。香川県の行政書士いもとです。

少し前にも新聞で話題になりましたが、ここ何年か都会から香川県へ移住する人が増えてきています。

私の住む三木町も移住者向けのサイトを作って積極的に発信しており、行政も移住に力をいれていると感じます。

サイトはこちら→http://www.kit-miki-kagawa.com/

特に最近は、コロナの影響もあって地元に帰ってくる人も増えました。

親の持っている田んぼに家を立てたいけど、それは可能なの?という相談も増えています。

基本的にはハウスメーカーさんに頼んでまとめて手続きをしてもらうのですが、

どんな手続きが必要なのかが気になる人もいると思うので、農地を宅地にして家を建てるときの手続きについてお話ししてみようと思います。

流れや手続きについて知りたい方は参考になさってください。

家を建てたい土地を調べたり確認する

まず最初に家を建てる予定の土地について調べます。

名義、面積、土地の種類、土地のある場所などに注目します。

土地の登記を調べると名義人は誰になっていますか?

時々、亡くなっているご先祖様の名義から変わっていなかったり、名義人が複数になっている場合があるので注意してください。

次に面積についてですが、土地の面積が大きければ開発の許可が必要となる場合があります。

市や町によって異なりますが、面積が700㎡~1,000㎡以上になる場合は事前協議や許可が必要です。

広い面積の田んぼの一部を宅地にする場合は分筆も必要となります。分筆には境界の確定や面している道路の管理者に報告も必要です。

土地の種類を「地目」と呼びますが、地目が農地(田や畑)である場合は、農地転用をしたり

場所によっては「農振除外」とよばれる手続きが必要になることもあります。

宅地にするなら農振除外や農地転用を

「農振除外」というのは農地の場所が農業振興地域内にあるときに必要な手続きです。

そもそも日本には、場所(地域)によって市街地にしたい地域や工業地帯にしたい地域などが決められています。

もちろん農業の為の地域もあります。それが「農業振興地域」です。

農業振興地域は農業をするためや農業を残すために農地を確保したい地域なので、簡単に農地以外に変更できないようになっています。

農業振興地域の農地を宅地に変更したい場合は「農振除外」と呼ばれる手続きを市や町の農業委員会でおこないます。

農振除外が完了すれば農地転用をすることができます。

土地の登記の地目が「田」や「畑」になっている時は農地転用の手続きが必要です。

市や町の農業委員会に届出をしたり許可をもらいます(香川県では基本的に許可になります)

農地を売買契約や賃貸契約をして宅地にする場合は、売り主(貸し主)と買い主(借り主)の共同で申請します。

農地から外れるときは土地改良区と水利組合に決済金が必要になります。金額については各窓口に確認してください。

お話ししたように、国としては日本の面積の内、ある一定の規模は農地を残したいと考えているので農振除外や農地転用にはそれなりの理由が必要となります。

名義変更や地目変更はいつできる?

転用の許可がおりたら売買の場合は名義変更の登記が可能です。法務局で登記を行います。農地を更地にする工事も可能になります。

地目の変更が出来るのは土地が宅地に変わってからなので、基礎ができたり家の枠組みができれば、地目変更が可能です。

まとめ

農地を宅地にする場合はいくつかの手続きをしなければなりません。

広い土地は分筆したり農業振興地域であれば農振除外が必要になります、その後に農地転用の申請をして、許可が下りてから名義変更の登記や工事着工。

農地が更地となり基礎ができて建築が始まったら地目変更ができます。

時々、農地転用の許可を受けたことで安心してしまい、地目変更を忘れてしまう方がいるのでそこは注意してください。

農業委員会は受付が月に1回だったり審査が数週間かかったり、水利組合や土地改良区の理事や総代の判子が必要だったりして、皆さんが考えているよりも時間がかかります。

もしも家に住みたいタイミングが決まっているのであれば、早めに動くことをおすすめします。